¿Cómo me puedo convertir en dueño de un predio sobre el cual he habitado hace mucho tiempo?

Miguel lleva viviendo 10 años en un inmueble sin ser su dueño. sin Sin embargo ha actuado como tal, sembrando naranjas, cuidando de la tierra, pagando los servicios públicos, impuestos y el mantenimiento de los cultivos o ganado.

Para este caso y otros semejantes, la persona que lleva habitando mucho tiempo en un predio y ejerciendo actividades como si fuera el dueño, puede adelantar un proceso para ser declarado formalmente como propietario del inmueble.

¿Qué debe hacer? 

1. Deberá presentar una demanda mediante abogado ante el juez civil, para que se adelante el trámite denominado proceso de pertenencia. La demanda deberá ir acompañada por un certificado solicitado al registrador de instrumentos públicos de la oficina competente de ubicación del inmueble.

 Presentada y admitida la demanda, el juez ordenará, entre otras, realizar una anotación en el folio de matrícula inmobiliaria para que las personas puedan conocer que sobre ese inmueble se adelanta dicho proceso judicial.

2. Deberá presentar todas las pruebas que demuestren que ha venido viviendo y explotando el terreno, es decir, que demuestren su posesión por el término exigido en la ley (generalmente 10 años para los inmuebles), como son los comprobantes de pago de servicios públicos, de impuestos, mejoras realizadas, testimonios de vecinos, fotografías, certificado de libertad y tradición entre otras. Así mismo, el juez deberá realizar una visita en el predio y constatar los actos de posesión realizados por el demandante.

3. Practicadas las pruebas, el juez decidirá si se probó la posesión por el tiempo exigido en la ley y de ser así declarará que la persona ha adquirido la propiedad del inmueble ordenando que se haga la respectiva anotación en el folio de matrícula inmobiliaria.

¿Necesita abogado?
Sí, cuando el valor de los bienes que se repartirán supera los 40 salarios mínimos legales mensuales vigentes. Si el valor es menor podrá presentar la demanda sin necesidad de abogado. 

TENGA EN CUENTA
• Frente al predio rural inferior a una UAF (área de terreno suficiente para que, explotada por una familia campesina, le produzca unos ingresos mínimos de 2 SMMLV)  o urbano, cuyo avalúo catastral no supere los 250 salarios mínimos legales mensuales, en el cual la persona actúe como dueño sin ser el propietario, esta podrá iniciar un proceso de formalización de pequeña propiedad. Para ello podrá pedir asesoría ante el Ministerio de Agricultura y Desarrollo Rural. Para más información haga click aquí en: Qué debo hacer para que me reconozcan como dueño de una pequeña propiedad?

• El proceso que se adelante se denomina prescripción adquisitiva, proceso mediante el cual una persona, luego de cumplir con actividades como dueño de un predio sin jurídicamente serlo (poseedor), se puede volver propietario de este con el respectivo título del inmueble.

• La sentencia emitida por el juez se convierte en la escritura pública. Sin embargo, para que esta genere derechos y obligaciones, debe ser inscrita en el Registro de Instrumentos Públicos, en el Folio de Matricula Inmobiliaria. Para la inscripción es necesario:

- La presentación de sentencia, contentiva de la escritura pública, con una copia auténtica.

- Recibo de pago del impuesto de registro y el recargo por extemporaneidad en caso de encontrarse vencido el término para registrar el documento.

- Recibo de pago de los derechos de registro de las Oficinas de Registro. 

• Para más información sobre el registro de la escritura pública

NORMATIVIDAD

Código Civil, artículo 2518 y siguientes, que establecen la manera de adquirir las cosas mediante prescripción.

Código General del Proceso, artículo 375 que trata sobre los procesos declarativos de pertenencia.