La venta del inmueble no siempre es causal de terminación del contrato de arriendo comercial

El Código de Comercio, en salvaguarda extensiva de las relaciones laborales y de industria que se derivan de la apertura de un establecimiento de comercio entendido como un conjunto de bienes organizados por el empresario para realizar los fines de la empresa, solamente prevé de manera deductiva, la venta del inmueble, como cualquier otra causal, para la terminación del Contrato de Arrendamiento de Local Comercial, siempre que se invoque por EL PROPIETARIO- no el arrendador  ni el poseedor-  durante los dos primeros años de vigencia del contrato, de ahí en adelante, esto es, que terminada la segunda vigencia y entrando a la tercera, NO ES POSIBLE INVOCAR ESTA CAUSAL, ya que con la advertencia final del Artículo 524 ordenante en cuanto contra lo indicado en los Artículos 518 a 523 cualquier estipulación en contrario, se tendrá por no escrita, el Artículo 518 regenta:

ARTICULO 518. <DERECHO DE RENOVACION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO>. El empresario que a título de arrendamiento haya ocupado no menos de dos años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, tendrá derecho a la renovación del contrato al vencimiento del mismo, salvo en los siguientes casos:

1) Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato;

2) Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario, y

3) Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva. 

Bajo el procedimiento indicado en el Artículo 520:

ARTICULO 520. <DESAHUCIO AL ARRENDATARIO>. En los casos previstos en los ordinales 2o. y 3o. del artículo 518, el propietario desahuciará al arrendatario con no menos de seis meses de anticipación a la fecha de terminación del contrato, so pena de que éste se considere renovado o prorrogado en las mismas condiciones y por el mismo término del contrato inicial. Se exceptúan de lo dispuesto en este artículo los casos en que el inmueble sea ocupado o demolido por orden de autoridad competente. 

Así las cosas, insistiendo para que quede suficientemente claro, terminada la segunda vigencia del Contrato de Arrendamiento de Local Comercial y si el Arrendatario ha mantenido el mismo establecimiento de comercio, en adelante, la venta del inmueble no es causal para terminarlo, con lo que, lo máximo que el propietario podrá efectuar, es ceder el contrato al nuevo propietario para que el arrendatario en lo sucesivo lo tenga como su arrendador, pero, por ningún motivo, podrá finalizarse el contrato de arrendamiento, ya que de así invocarse, el arrendatario simplemente le basta hacer caso omiso y continuar con la ejecución de la relación contractual como si nada le hubiese sido comunicado.

Fuente: gerencie.com